Interdiction de location des passoires thermiques (G) : Le couperet est tombé en 2025

Si vous êtes propriétaire bailleur, ce n'est plus une menace lointaine, c'est une réalité légale. Depuis le 1er janvier 2025, l'étau s'est resserré sur les logements classés G.

Le calendrier est implacable : après les G, ce seront les F, puis les E. Si votre bien immobilier figure dans ces classes, vous avez une épée de Damoclès au-dessus de votre rentabilité locative.

Êtes-vous concerné ? Quels travaux prioriser pour sauver votre investissement ? Voici le guide de survie pour sortir de la zone rouge.

Le Calendrier : La course contre la montre a commencé

La Loi Climat et Résilience ne laisse plus de place au doute. Voici les échéances qui s'imposent à tous les baux (nouveaux contrats ET renouvellements tacites) :

Depuis le 1er janvier 2023 (Rappel)

Les logements G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) sont déjà interdits à la location en France métropolitaine.

Depuis le 1er janvier 2025

L'interdiction s'étend à tous les logements classés G.

Concrètement : Si votre locataire part ou si le bail arrive à renouvellement, vous ne pouvez plus relouer sans travaux. De plus, le gel des loyers s'applique à tous ces logements (F et G).

1er janvier 2028 (Demain !)

Interdiction de louer les logements classés F.

1er janvier 2034

Interdiction de louer les logements classés E.

Attention : Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable s'il était classé G (fin de validité au 31/12/2022) ou F (fin au 31/12/2024). Refaites-le d'urgence.

Les risques réels (au-delà de l'interdiction)

Ne pas respecter cette loi vous expose à bien plus qu'une simple tape sur les doigts :

Le recours du locataire

Il peut saisir la justice pour forcer la réalisation des travaux. Le juge peut également imposer une baisse de loyer immédiate, voire suspendre le versement du loyer.

L'hémorragie financière

Un logement vide ("vacance locative") coûte cher en charges et en taxes foncières, sans aucune rentrée d'argent. C'est une perte sèche qui peut durer des mois, le temps de réaliser les travaux.

La "décote verte"

À la revente, une passoire thermique subit aujourd'hui une décote de -5% à -20% selon les régions par rapport à un bien classé D. Votre investissement perd de sa valeur.

Plan de bataille : Quels travaux pour gagner des lettres ?

L'objectif n'est pas de faire des travaux "au hasard", mais de cibler ceux qui impactent le moteur de calcul du DPE.

1. L'Isolation (Le "Must-Have")

Le DPE sanctionne lourdement les déperditions thermiques. C'est le poste de travaux le plus impactant.

Murs (ITE ou ITI)

Impact DPE : ⭐⭐⭐⭐⭐ (très élevé)

C'est souvent le poste qui fait gagner le plus de points (jusqu'à 2 lettres). L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) est la solution la plus efficace, mais l'isolation par l'intérieur (ITI) peut aussi faire gagner des lettres si l'ITE n'est pas possible.

Coût moyen :

ITE : 100 à 150 €/m²
ITI : 50 à 100 €/m²

Gain DPE : Souvent 1,5 à 2 lettres selon l'état initial

En savoir plus : Découvrez notre guide complet sur l'isolation par l'extérieur (ITE) : avantages, techniques, coûts et aides disponibles.

Combles

Impact DPE : ⭐⭐⭐⭐ (élevé)

Le toit représente 30% des pertes de chaleur. C'est le meilleur rapport qualité/prix/gain de points.

Coût moyen : 30 à 80 €/m² selon la technique

Gain DPE : Souvent 1 à 1,5 lettre

2. Le Chauffage (Le booster)

Impact DPE : ⭐⭐⭐⭐⭐ (très élevé)

Remplacer une vieille chaudière fioul ou gaz non-condensation par une Pompe à Chaleur (PAC) peut vous propulser directement de G à D, à condition que l'isolation suive.

Attention : Installer une PAC dans une passoire non isolée est une aberration technique et financière. L'isolation doit être faite en premier.

Coût moyen : 12 000 à 16 000 € pour une installation complète

Gain DPE : Souvent 1,5 à 2 lettres si combiné avec l'isolation

Aides disponibles :

MaPrimeRénov' : Jusqu'à 5 000 € selon vos revenus
Prime CEE "Coup de Pouce Chauffage" : 2 500 à 4 000 €
Total d'aides : Jusqu'à 9 000 €

En savoir plus : Consultez notre guide sur la pompe à chaleur : est-ce vraiment rentable ? pour tout savoir sur les PAC et leur impact sur le DPE.

3. La Ventilation (L'oubliée)

Impact DPE : ⭐⭐⭐ (moyen à élevé)

Passer à une VMC Double Flux ou Hygro B améliore la note DPE en réduisant les besoins de chauffage liés au renouvellement de l'air. C'est souvent le point décisif pour passer de E à D.

Coût moyen : 8 000 à 15 000 € selon la configuration

Gain DPE : Souvent 0,5 à 1 lettre

Pourquoi c'est important ?

Après avoir isolé et amélioré le chauffage, votre logement devient plus étanche. Sans bonne ventilation, vous risquez :

Problèmes d'humidité
Mauvaise qualité de l'air
Moins de gain DPE que prévu

L'exemple "Sortie de crise" (Passage de G à D)

Pour un appartement de 1970 :

Travaux réalisés

Isolation des murs par l'intérieur + Isolation plafonds = Gain 1,5 lettre
Remplacement chaudière gaz standard par Chauffe-eau Thermodynamique + Radiateurs électriques inertie (ou PAC air/air) = Gain 1,5 lettre

Résultat

Classe D atteinte, bien louable jusqu'en 2034 minimum.

Coût total estimé

Isolation : 8 000 à 12 000 €
Chauffage : 6 000 à 10 000 €
Total : 14 000 à 22 000 €

Aides disponibles

MaPrimeRénov' : 6 000 à 10 000 € (selon profil)
Prime CEE : 2 000 à 3 000 €
Total aides : 8 000 à 13 000 €

Reste à charge

6 000 à 9 000 € pour passer de G à D et sauver votre investissement.

Les Aides : Non, les bailleurs ne sont pas oubliés !

Contrairement aux idées reçues, les propriétaires bailleurs ont accès à des aides massives, surtout s'ils s'engagent dans une rénovation globale.

1. Le "Parcours Accompagné" (Ex-MaPrimeRénov' Sérénité)

C'est l'aide reine pour les passoires thermiques.

Condition : Gagner au moins 2 classes énergétiques (ex: passer de G à E).

Avantage : L'aide est calculée en pourcentage du montant total des travaux (HT). Jusqu'à 90% de prise en charge selon votre situation et celle de vos locataires.

Contrepartie : Recours obligatoire à un "Mon Accompagnateur Rénov'" (MAR) qui vous guide dans vos démarches.

2. Le Déficit Foncier (L'arme fiscale)

Si vous êtes au régime réel d'imposition, le montant des travaux est déductible de vos revenus fonciers.

Le plafond du déficit foncier a même été doublé (jusqu'à 21 400 €) pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de passoire (passage à la classe D minimum).

Avantage : Réduction d'impôt significative sur plusieurs années.

3. Les Primes CEE & l'Éco-PTZ

Les Primes CEE

Cumulables avec MaPrimeRénov'. Montants variables selon les travaux et la zone géographique.

Exemples :

Isolation des combles : 10 à 50 €/m²
Pompe à chaleur : 1 000 à 4 000 €
VMC double flux : 500 à 1 500 €

L'Éco-PTZ

Jusqu'à 50 000 € de prêt à taux zéro, remboursable sur 20 ans. Idéal pour financer le "reste à charge" sans toucher à votre épargne.

Conditions :

Travaux de rénovation énergétique
Réalisés par un artisan RGE
Cumulable avec MaPrimeRénov' et les CEE

Par où commencer ? Votre plan d'action

Étape 1 : Faire réaliser un DPE récent

C'est la première étape obligatoire. Si votre DPE date d'avant juillet 2021 et que votre logement est classé G ou F, il n'est plus valable.

Coût : 100 à 250 € selon la surface

Urgence : Faites-le maintenant pour savoir où vous en êtes.

Étape 2 : Identifier les travaux prioritaires

Avec votre DPE en main, identifiez les points faibles de votre logement :

Déperditions par les murs ?
Déperditions par le toit ?
Système de chauffage obsolète ?
Pas de ventilation ?

Étape 3 : Faire une simulation d'aides

Utilisez le simulateur France Rénov' pour connaître vos aides potentielles et votre reste à charge.

Étape 4 : Contacter un accompagnateur Rénov'

Pour bénéficier du "Parcours Accompagné", vous devez contacter un Mon Accompagnateur Rénov' (MAR). Il vous guide dans vos démarches et vous aide à monter votre dossier.

Étape 5 : Obtenir des devis d'artisans RGE

C'est obligatoire : Sans artisan certifié RGE, aucune aide ne vous sera accordée.

Consultez notre annuaire des artisans RGE certifiés
Demandez au moins 3 devis pour comparer
Vérifiez que chaque artisan est bien certifié RGE

Étape 6 : Planifier les travaux

Stratégie recommandée :

Isolation d'abord : C'est le gain le plus rapide et le plus impactant
Chauffage ensuite : Pour maximiser l'efficacité énergétique
Ventilation enfin : Pour compléter la rénovation et optimiser le DPE

Conclusion : Attendre est la pire stratégie

En 2025, posséder une passoire thermique n'est plus un statut neutre, c'est un passif. Les délais des artisans s'allongent et les matériaux augmentent.

Le conseil d'expert : Profitez des aides actuelles tant qu'elles sont élevées pour valoriser votre patrimoine. Un logement rénové en classe C ou D se loue plus cher, plus vite, et à des locataires plus stables.

N'attendez pas : Chaque mois qui passe, c'est un mois de revenus locatifs perdus si votre locataire part. Commencez par faire réaliser un DPE récent et consultez notre annuaire pour trouver des artisans RGE certifiés près de chez vous.

Pour aller plus loin

Isolation par l'extérieur (ITE) : Guide complet : Découvrez comment l'ITE peut faire gagner 2 lettres au DPE
Pompe à chaleur : Est-ce vraiment rentable ? : Tout savoir sur les PAC et leur impact sur le DPE
Tuto France Rénov' : Simuler vos aides : Calculez vos aides potentielles pour vos travaux
Annuaire des artisans RGE certifiés : Trouvez un professionnel près de chez vous et recevez des devis gratuits

Article mis à jour le 27 décembre 2025. Les réglementations peuvent évoluer. Consultez les sites officiels pour les informations les plus récentes.

Sources officielles pour vérification :

Loi Climat et Résilience : Calendrier officiel des interdictions (Service-Public.fr)
Ministère de la Transition Écologique : Le nouveau DPE et ses conséquences
France Rénov' : Les aides pour les propriétaires bailleurs 2025